Pourquoi NE PAS rembourser son hypothèque plus rapidement ?

Non, non, je ne suis pas tombée sur la tête. Je ne sais pas si vous vous classez dans la catégorie de gens qui déteste les dettes, mais vous savez comme comme moi à quel point il est parfois difficile de s’en débarrasser. On veut s’en sortir au plus vite! Donc, lorsqu’on se fait offrir la possibilité de réduire l’échéance de paiement de  l’emprunt hypothécaire de quelques années en investissant quelques dollars supplémentaires par semaine ou par mois, ceci semble très intéressant. Surtout considérant que l’emprunt hypothécaire représente souvent une dette dans les 200,000$¹ échelonnée sur 20, 25 voir même 30 ans!

Nous ne sommes plus à l’époque de nos parents; les taux d’intérêts sur les hypothèques ne sont plus de 10 – 15%. L’économie actuelle joue en faveur des investisseurs immobiliers grâce aux taux d’intérêts sur emprunts très bas alors pourquoi ne pas profiter de cette baisse pour faire fructifier votre argent au maximum?

 Il est assez fréquent de se faire offrir par les institutions bancaires d’augmenter la valeur des paiements hypothécaires afin de rembourser l’hypothèque plus rapidement. La plupart d’entre-elles offrent même la possibilité de rembourser jusqu’à 15% de la valeur totale de l’emprunt chaque année. Les représentants de ces institutions  essaieront de vous convaincre que ceci est très avantageux et que vous économiseriez des dizaines de milliers de dollars en intérêt et que vous réduirez la durée total de votre emprunt de quelques années.

Attention, bien qu’il soit vrai que de la rembourser plus rapidement pourrait vous faire sauver des intérêts, vous devez savoir qu’il y a d’autres moyens aussi simple, peu risqués et plus lucratif d’investir votre argent.

Ce qu’il faut comprendre c’est qu’une banque est « une entreprise de commerce de l’argent via des réceptions et avancements de fonds, des prêts, la gestion de valeurs boursières²»; une ENTREPRISE. Comme toute entreprise, le but principal est de faire de l’argent. Donc, lorsqu’ils vous encouragent à payer plus rapidement votre hypothèque, la raison véritable n’est pas de vous aider à augmenter votre avoir ou diminuer vos dettes, mais bien de collecter le plus d’argent possible afin, soit de le réinvestir avec un rendement plus élevé, de le prêter à d’autre clients avec un taux d’intérêt plus élevé ou encore de rembourser leurs propres dettes. 

Ceci n’est pas mauvais en soi, c’est le principe même de l’économie; je ne blâme pas les institutions financières.  Par contre, pourquoi laisser à d’autres la chance de faire fructifier votre argent pour qu’ils prospèrent alors que vous pourriez le faire vous-même? Pourquoi s’empresser de rembourser une dette de 3% - 4% alors que vous pourriez investir votre argent et en plus réduire une dette de près de 40%? En effet, chaque année les gouvernements provincial et fédéral réclament des impôts sur la valeur totale de vos revenus. En 2014, une personne qui gagne 50,000.00$ sera imposée à 20% au provincial et 22% au fédéral. Ce n’est pas négligeable. Au moins, les gouvernements ont mis en place des régimes fiscaux, dont le Régime Enregistré d’Épargne Retraite (REER), qui en plus d’être un bon moyen de s’assurer des revenus à la retraite, permet à court terme de réduire le montant d’impôt payé.

Finalement, il faut penser que le fait de rembourser son hypothèque avant le terme pourrait causer des problèmes de liquidité, car l’argent investi sur la maison ne peut généralement être récupérée que par la revente de la maison (ou en ré-hypothéquant la maison, ce qui n’est pas souhaitable), tandis que l’argent investie dans un REER, CELI ou autre placement est beaucoup plus liquide (disponible plus rapidement et facilement).

 

Mise en situation
Plutôt que de rembourser son hypothèque plus rapidement, Guy se demande s’il serait préférable de l’investir dans son REER. Il a une hypothèque pour 200,000.00$ avec un taux d’intérêt de 4%. Le prêt à été signé pour une période de 5 ans et il devra rembourser la totalité sur une période de 25 ans.

Voici ce que lui propose son institution bancaire. Dans le premier tableau,  le paiement régulier de 1,055.57$ par mois. Dans le second tableau, chaque paiement mensuel est augmenté d’un montant supplémentaire de 60$. Au bout des 25 années d’emprunt, Guy aura économisé 11,556.80$ d’intérêts et l’hypothèque sera complètement remboursée après 275 mois, soit 23 ans, une économie de 2 ans de paiement!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

Disons maintenant qu'il décide d’investir le même 60$ par mois dans son REER plutôt que sur son hypothèque. Il estime que ce dernier devrait lui rapporter un rendement moyen de 4% (Bien sur dans la réalité, le rendement du placement sera variable en fonction des fonds choisis et des fluctuations des marchés (boursiers, de change, etc), mais pour simplifier l’exercice, nous emploierons un rendement moyen)**.

**Afin de démontrer que même à taux égal cette solution demeure plus avantageuse, j’ai choisi le même taux de rendement pour le placement que le taux hypothécaire et afin de faciliter le calcul des intérêts, ceux-ci ont été comptabilisés de façon annuelle. Le taux d’imposition est de 42%. Finalement, considérons que l’économie d’impôt engendrée sera directement réinvestie dans le REER.

Voici le résultat :

Après 5 ans, le REER de Guy aura accumulé 6,454.60$ et après 25 ans, c’est 51,956.22$ qu’il aura accumulé. Aussi, vous pouvez remarquer qu’à partir de la 13^e année, le montant d’intérêt annuel gagné est supérieur au montant de capital investi (en jaune)! C’est l’effet que provoque l’intérêt composé.  

Bien sûr, vous pourriez insister sur le fait que lorsque Guy retirera les sommes de son REER, celles-ci seront imposables et vous auriez tout à fait raison. Il est impossible de savoir quel montant et quel taux d’imposition seront utilisés à ce moment, mais on peut élaborer 2 scénarios.

Scénario 1 (solution défavorable) : Si Guy décidait de retirer la somme totale de son REER, au taux d’imposition de 42%, il devrait payer  21,821.61$ d’impôt et il lui resterait 30,134.61$ net (51,956.22$ - 21,821.61$). Ce qui représente tout de même 18,577.81$ de plus que le 11,556.80$ d’économies proposé par votre institution bancaire!

Scénario 2 (solution optimale) : Si Guy décidait de retirer la somme de son REER sur 5 ans, en plus de réduire son taux d’imposition marginal à 31%, les sommes conservées dans le REER continueraient à faire des intérêts, ce qui serait encore plus profitable. De cette façon, il ne paierait que 17,422.58$ d’impôt et avec les intérêts supplémentaires accumulés, il bénéficierait d’un montant net de 38,779.30$.

Récapitulatif

 

Ce qui est important de retenir, c’est que, contrairement à la croyance générale, du point de vue financier, rembourser son hypothèque plus rapidement n’est pas toujours la meilleure chose à faire. Par contre, lorsque les taux d’intérêt sur emprunts sont très élevés, il peut devenir plus avantageux de le faire.

Un autre point à noter, comme aujourd’hui les taux d’intérêts sont très bas, les taux d’intérêts sur placements le sont (malheureusement) aussi. Donc, une personne qui a une tolérance au risque très faible et qui préfère investir dans des titres du marché monétaire aurait sûrement avantage à rembourser son hypothèque plus rapidement puisque ceux-ci vont probablement lui rapporter entre 0,2% et 2% selon l’échéance de son placement.

Finalement, chaque situation est différente, c’est pourquoi il est recommandé de rencontrer un conseiller financier pour voir quelle option vous convient le mieux.

 

1- En 2013, le prix de vente moyen d’une maison unifamiliale était de 257,565$. On parlait de 248,067$ pour les copropriétés et de 353,296$ pour les Plex (2 @ 5 logements) Source : Le Baromètre MLS® du marché résidentiel, 4e trimestre 2013, Fédération des chambres immobilières du Québec.

2- http://www.linternaute.com/dictionnaire/fr/definition/banque/